令和２ 年度の地価公示地価が発表されましたね。
そこで、今回は、公示価格で東京都の地価変動を考察していこうと思います。
令和２ 年 地価公示価格（ 東京都２３区 ） の概要【 調査基準日：令和２年１月１日 】
地価公示は、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選定し、毎年1 月1 日時点の調査を行い、価格を判定して、一般の土地の取引価格の指標等として公表するもので、昭和45 年以降毎年実施しています。令和２年の東京都分の地点数は2,602 地点で、平成31 年と同巣となっています。用途区分ごとの地点数は、
住宅地1,705 地点、商業地850 地点、工業地39 地点、林地8 地点となっています。
令和２年地価公示価格(東京都分)の動向
東京都全域でみた場合、住宅地、商業地、工業地とも対前年平均変動率が７年連続でプラスとなりました。
平成31 年地価公示では、区部1,564 地点、多摩地区679 地点の計2,243 地点で
価格が上昇したが、令和２年公示では、前年との比較が可能な継続地点
2,569 地点のうち2,223 地点で価格が上昇しました。
地区別の内訳は、区部が同1,572 地点中1,571 地点、多摩地区が同979 地点中652 地点、島部が同18 地点中０地点でした。
用途別の内訳は、住宅地が同1,684 地点中1,374 地点、
商業地が同838 地点中812 地点、
工業地が同39 地点中37 地点、林地が同８地点中０地点でした。
また、価格が下落した地点は114地点で、地区別の内訳は、
区部が０地点、多摩地区が112地点、島部が２地点となりました。
なお、価格横ばい（前年から価格変動がない）の地点は232地点で、地区別の内訳は、
区部が１地点、多摩地区が215地点、島部が16地点となっています。
つまり、２３区内は１地点を除き、すべての地点で公示価格が上昇しました。
３対前年変動率表（地区別・用途別対前年平均変動率）（単位：％）
用途地区別の考察（住宅地）
〔区部〕
○ 区部全域の平均変動率は4.6％。昨年の4.8％に比べ上昇幅が縮小した。全23 区で変動率がプラスとなったのは７年連続である。
○ 上昇率が最も高かったのは、8.8％の荒川区（前年8.6％）で、7.5％の豊島区（同7.0％）、7.3％の文京区（同7.0％）がこれに続いている。
○ 上昇率が最も低かったのは、2.6％の葛飾区（前年3.3％）で、3.0％の練馬区（同3.3％）、3.1％の千代田区（同2.9％）がこれに続いている。
〔多摩地区〕
○ 多摩地区全域の平均変動率は0.8％となった。昨年の1.0％に比べ上昇幅が縮小した。21 市で変動率がプラスとなり、２市で0.0％、３市２町でマイナスとなった。
○ 上昇率が最も高かったのは、2.9％の稲城市（前年3.1％）で、2.7％の武蔵野市（同3.3％）及び小金井市（同2.7％）がこれに続いている。
○ 変動率が0.0％となったのは日野市（前年0.7％）及び多摩市（同0.0％）で、マイナスとなったのは－1.2％の青梅市（同－1.0％）、－0.6％の日
の出町（同0.0％）、－0.5％のあきる野市（同0.0％）、－0.1％の羽村市（同0.2％）及び瑞穂町（同－0.1％）だった。
用途地区別の考察（商業地）
〔区部〕
○ 区部全域の平均変動率は8.5％となった。昨年の7.9％に比べ上昇幅が拡大した。全23 区で変動率がプラスとなったのは７年連続である。
○ 上昇率が最も高かったのは、14.9％の台東区（前年11.0％）で、10.4％の北区（同9.0％）、10.1％の港区（同8.8％）及び荒川区（同9.4％）がこれに続いている。
○ 上昇率が最も低かったのは、4.9％の練馬区（前年5.0％）で、5.0％の葛飾区（同5.3％）、5.4％の江戸川区（同5.8％）がこれに続いている。
〔多摩地区〕
○ 多摩地区全域の平均変動率は2.5％となった。昨年の2.4％に比べ上昇幅が拡大した。25 市２町で変動率がプラスとなり、１市で0.0％だった。
○ 上昇率が最も高かったのは、7.3％の武蔵野市（前年6.9％）で、5.7％の小金井市（同4.6％）、4.6％の立川市（同5.3％）がこれに続いている。
○ 変動率が0.0％となったのはあきる野市（前年0.0％）で、続いて上昇率が低かったのは、0.1％の青梅市（同0.1％）で、0.2％の東大和市（同0.2％）がこれに続いている。
令和２年 価格及び変動率の上位５地点 （単位 価格：円／㎡ 変動率：％）
住宅用地
● 雇用情勢の改善が続く中、低金利環境が継続していることもあり、実需層の住宅取得意欲は堅調である。
● 利便性や割安感等による積極的な需要から、荒川区、豊島区、文京区など、都心部の北に位置する区を中心に高い上昇率となっている。
● 多摩地区では、区画整理事業や駅前整備等が進展している地域、区部近郊の鉄道沿線地域などで根強い需要が見られるものの、人口減・高齢化が
進む地域、利便性に劣るバス便地域、斜面造成地や河川沿いの低地などでは、需要の停滞も見られる。
商業地
● 区部の商業地においては、インバウンド需要は高位で推移しており、店舗賃料は堅調に推移している。
● 都心部のオフィス空室率は低水準となっており、賃料は上昇を続けている。
● 都心部を中心に建替えや再開発事業が進捗しており、地域の地価上昇の要因となっている。
地価公示価格からみる固定資産税路線価
上記で記載したとおり、東京都区内では１地点を除きすべての地点で価格が上昇しています。
では、令和２年度の固定資産路線価はどうなるのでしょうか。
評価替えの年度ではないので路線価を見直すことはないのですが
修正率でのと路線価の見直し余地が存在します。
令和２年度の修正率の敷設について
平成30基準年度の評価替えは、平成 29年１月１日を価格調査基準日としています。
東京都特別区では、地方税法附則17の２により、地価が下落している地域については、価格調査基準日から令和元年７月１日までの２年半の地価動向を把握のうえ修正率を求め、価格の修正を行っています。
つまり、この土地情勢からみると令和２年度の修正率は「1.00」路線価は前年度から据え置きになると思われます。
今後の土地動向がどのように動くかは定かではありませんが
価格調査基準日である令和2年1月1日時点は過ぎてしまっているこーとから
価格の下落がみられた場合には、この「修正率」が大変重要になってくるでしょう。
さて、次回は、来月からはじまる固定資産税の縦覧制度について解説します。
