土地管理！住宅の建替えで損をしないために知っておきたいこと！
こんにちは。ご無沙汰しております。
さて、今回から固定資産税・都市計画税の土地の税金について深く掘り下げていきたいと思います。
「住宅用地」と「非住宅用地」
土地の固定資産税において知っておかなければならないことはいくつかありますが、税額に直接、大きくかかわてくるのが「認定」です。
土地の固定資産税における認定は大きく分けて「住宅用地」と「非住宅用地」があります。
「住宅用地」とは、専ら人の居住の用に供していること、を指します。
つまり、一般的な居宅やマンション、アパートといった共同住宅がそれにあたります。
「非住宅用地」とは、その反対で住宅の用途として利用していない土地を指します。
例として、契約駐車場、店舗・事務所建物敷地、空地などです。
ちなみに、住宅を建築中の敷地も「非住宅用地」になります。
住宅を建てるための敷地なのに「非」住宅になってしまうのはなんだか腑に落ちませんが
あくまで、住宅として衣食住が整い、生活が営めると客観的に判断された場合、
「住宅用地」と認定されます。
まどろっこしい言い方ですね。
では、その判断基準は何になるかというと、ずばり
新築居宅の 登記原因日 です。
家屋を新築または滅失した場合、各自治体の登記機関（法務局）に
必要書類を添付し届け出ます。
その時に、登記するに至った原因の日にち、
つまり 登記原因日 も登録することになります。
その日付が賦課期日（1月1日）をまたぐか否かで1年間のその土地の認定が決まります。
「住宅用地」「非住宅用地」の認定が変わるだけで
税額がおおよそ3倍から4倍ほど違ってくるので不動産を所有している方にとっては大変重要な事項になります。
先ほどもお伝えしましたが、住宅を建築中の土地については「住宅用地」として認定することができません。
よって、「住宅建替え中でも住宅用地として認定できるか」という問いの答えは「いいえ」です。
しかし、東京都23区ではある一定の条件をすべてクリアすることで
その答えを「はい」にすることができます。
「はい」にするための特例条件を 土地の建替え特例 と言います。
建替え特例の要件
賦課期日をまたいでの住宅建築中の土地のついて
翌年度も継続して住宅用地の特例を受けるための条件は以下4点です。
①当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。
②当該年度に係る賦課期日において、住宅の新築工事に着手していること。
または、当該年度に係る賦課期日において、建築主事又は指定確認検査機関が住宅の新築に関する確認申請書を受領していることが受領印等により確認でき、かつ、当該年度に係る賦課期日後の３月末日までに住宅の新築工事に着手している場合には、これに含めて取り扱う。ただし、事前審査や事前相談における確認申請関係書類の受領時の受領印等は、上記にいう受領印等に含めない。
③住宅の建替えが、当該年度の前年度に係る賦課期日における建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われていること。
なお、同一の敷地において行われているとは、建替え前の住宅の敷地の一部を含めて住宅の建替えが行われている場合も該当するが、本取扱いを適用する土地の範囲は、建替え前の住宅の敷地を限度とする。したがって、建替えにより、新たに住宅の敷地となる土地については、特例を適用しない。
④住宅の建替えが、当該年度の前年度に係る賦課期日における建替え前の住宅の所有者と同一の者により行われていること。
なお、以下に該当する場合は、同一の者により行われているものとして取り扱う。
・建替え前の住宅の所有者の親族（民法第725条）が住宅の建替えを行っている場合
・建替え前の住宅の所有者が法人であり、当該法人を合併した法人が住宅の建替えを行っている場合
・建替え前の住宅の所有者の持分を含む共有者が住宅の建替えを行っている場合
・建替え前の住宅の所有者が当該年度に係る賦課期日における建築主との等価交換方式等によって住宅完成後直ちに住宅を取得する場合
・建替え前の家屋（補充）課税台帳登録者以外の実質の住宅の所有者が住宅の建替えを行っている場合
例
令和2年度中に取り壊し、令和3年度も住宅用地の建替え特例を受けることが可能な場合。
①令和2年1月1日時点において住宅用地であったこと。
→令和2年度の納税通知書で確認できます。
②令和3年1月1日時点において、住宅の新築工事に着手していること。
または、建築主事又は指定確認検査機関が住宅の新築に関する確認申請書を令和2年12月31日までに受領していることが受領印等により確認でき、かつ、令和3年３月末日までに住宅の新築工事に着手していること。
→地鎮祭や地盤改良工事は含まれないので注意が必要です。
あくまでも、新築家屋を建築するために着手していることが確認できなりません。
③住宅の建替えが、建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われていること。
→新築するために買い増しした土地や、所有していた土地の庭または空き地に建築する場合は、特例に該当しません。
④新築家屋の建築主が、令和2年1月1日時点の建替え前の住宅の所有者と同一、または親族であること。
→建築主が複数人である場合、その中の一人でも建替え前の住宅の所有者が含まれていたら該当します。反対に、建替え前の住宅の所有者が複数人でその中の一人が建築主になった場合も該当します。
建替え特例に該当するかいなかは税負担に大きく関わるため大変重要です。
しかし、特例要件は複雑になっているためよくわからない、という方が多いと思います。
該当する可能性がある場合は、あらかじめ、所有不動産の都税事務所に問い合わせることをおすすめします。
少しでも皆様のお役に立てたら嬉しいです。
さて、次回は道路非課税とセットバックについてお話します。
本日もご清聴いただきありがとうございました。
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