土地活用!駐車場として土地を利用する場合に知っておきたい情報
こんにちは。ご無沙汰しております。
さて、今回は駐車場として土地を利用する場合に知っておきたい情報をお話しします。
駐車場と認定
そもそも、住宅用地の特例を受けられる土地とはどのようなものを指すかというと、 住宅（ 専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地 です。
つまり、賦課期日（ 毎年１ 月１ 日） 現在、住宅（ 専ら人の居住の用に供する家屋） の敷地の用に供されている土地であれば住宅用地の特例を受けることができます。
よって、駐車場と一口に言っても、自家用車や自分たちが使う駐輪場が住宅敷地内にあった場合、そこは住宅用地として認定します。
ただし、そこにも落とし穴があります。
このように、いったん公道に出なければいけない駐車場や住宅部分とフェンス等で区画が分けられている駐車場は、住宅と一体で利用されていない、と判断されるため「非住宅用地」になってしまいます。
公道を隔てた駐車場はどうにもならないですが、フェンス等で区分されて駐車場は、行き来が可能な状況であれば「住宅用地」に認定することができます。
ですので、所有の土地に自家用車を停めるために使う駐車場をつける場合は、区分を設けず行き来が可能な状態を維持しなければなりません。
区分を設ける場合には、開閉可能なドア等を設置するなど工夫が必要ですね。
駐車場とピロティ
戸建て住宅やアパート、マンションなどのピロティに駐車場を設置している方は多いかと思います。
先ほども言いましたが、住人用の駐車場であれば「住宅用地」になります。
反対に、その土地に住んでいない方（不特定多数）が使う駐車場は「非住宅用地」になります。
では、住宅のピロティを時間貸し駐車場にした場合、認定はどうなるでしょうか。
答えは、「住宅用地」です。
土地の認定は、家屋が存在している場合、家屋の利用用途によって住宅・非住宅の認定が決まります。
家屋の評価・認定は床面積でもって計算されます。
床がない（家屋として）ピロティ部分は家屋床面積には含まれません。
よって、住宅家屋にあるピロティは「住宅用地」として土地は認定します。
最近は、カーシェアリングという車のレンタルが普及し、街のいたるところで見かけるようになりました。
住宅の土地が余っていた場合、副収入として駐車場を提供している方もいるのではないでしょうか。
もし、ピロティを持て余している方で駐車場経営をしたいとお考えなら、先ほどの法則を使えば貸し駐車場でも「住宅用地」の認定を受けることができます。
ですので、ピロティを貸し駐車場にして、家屋の庭に住人用駐車場を設置すれば、すべて「住宅用地」とすることができます。
なにかの参考になれば幸いです。
土地管理！道路としての非課税を適用するために！
こんにちは。
今回は、 道路として利用している土地の非課税についてお話します。
道路 と 非課税
地方税法において、「公共の用に供する道路」 については税金を課することができない、と定められています。（ 法348条第２項第５号）。これに基づき、東京都23区では道路 非課税とするものを以下のように定めています。
・道路の起終点がそれぞれ別の公道に接しているもの（ 非課税となる道路部分が互いに接続して一筋となっている道路の起 終点が公道に接しているものも含む。）
・道路全体を通して道路幅員が1.8ｍ程度以上あるもの
なお、道路幅員が1.8ｍ程度未満であっても建築基準法第42条 各項に規定する道路で、 不特定多数人の通行に支障がないと認められるものは含めることが できる。
・客観的に道路として認定できるもの
「客観的に道路として認定できるもの」とは、道路の形態を有し、 道路と宅地等が塀、Ｌ形側溝又は縁石等により明確に区分され、 道路以外の用に供されていないこと（具体的には、 庭や駐車場等として併用利用をしていないこと、 道路部分の上空に建築物が存在しないこと、 道路部分が原則として敷地面積に含まれていないものであること。 ）をいう。
「公共の用に供する道路」とは、原則として道路法にいう道路（ 高速自動車国道、一般国道、都道、区道）いいますが、 その他のものであっても、 何等制約を設けず不特定多数人の利用に供されているもので、 あれば、道路法にいう道路に準ずるものとして扱います。
なお、 利用上の制約を設けず不特定多数人の利用に供されているか否かの 認定は、道路の利用実態によって判断します。
具体的には、特定の関係人のみの通行を許可したり、 一定の時間帯のみの通行を認めるなどの表示、 門扉等の施設を設置したりしていない場合が該当するものとされて います。
「公共の用に供する道路」とは、 上記に該当するものをいいますが、 以下に述べる各土地についてはそれぞれ公共性が高いものとして、 「公共の用に供する道路」に該当するものとしています。
〇２以上の家屋の用に供され、 専ら通行のために使用されている土地（以下「共用私道」という。 ）のうち次の要件を具備するもの
・道路幅員が４ｍ以上あるもの（新たに築造される場合とする。 従前から存在していた道路の場合は幅員1.8m以上とする。）
・客観的に道路として認定できるもの
・特定の関係人のみの通行を許可したり、 一定の時間帯のみの通行を認めるなどの表示、 門扉等の施設を設置するなど、 当該共用私道の公共性を排除する私権の主張をしていないもの
「２以上の家屋の用に供され」ているとは、 家屋の利用状況が住宅か非住宅であるかを問わず、 この２以上の家屋が当該共用私道に沿接し、 その家屋への通行のため当該道路が使われていることをいいます。
〇 特別区が整備した細街路等の拡幅部分、建築基準法第42条第２項 、第３項又は第５項の規定により設けられた拡幅部分、同法第43 条第１項ただし書きの適用により建築を許可するにあたり条件とさ れた拡幅部分及び東京都建築安全条例第２条の規定により設けられ た隅切り部分（敷地面積に算入されているものを含む）で、「 公共の用に供する道路」 と一体となって道路の効用を果たしているもの
なお、拡幅部分又は隅切り部分と敷地が塀、Ｌ形側溝、 縁石及び目地等により明確に区分され、かつ、 当該部分を庭等に積極的に利用していない場合に限り、 舗装等の道路整備が未了であってもこれに含める。
いわゆる、家屋を新築する際に建築基準法上、 建築敷地に含めることができない道路後退分【セットバック】 を指します。
セットバックとは
セットバックとは英語で「後退」を意味し、 不動産業界や建築業界では敷地や建物を道路や隣地などの境界線か ら離す（後退させる）ことをいいます。
なぜ、セットバックをしなければいけないのかは、 建築基準法という国民の生命や健康、 財産を守ることを目的として最低限の基準を定めた法律が関わって います。その中には建築物の「接道義務」 について規定がされており、道路に2m以上接した土地でなければ 建物を建ててはいけない決まりになっているのです。（43条）
建築基準法では道路についても規定があり、 建築基準法で道路と認められるには基本的に4m以上の幅員が必要 です。（42条）この法律ができる以前からある、 規定に満たない幅員1.8m以上の道路を「みなし道路」 として既存の建築物は容認されています。42条2項に書かれてい ることから「2項道路」とも呼びます。こうした「みなし道路」 が接道になっている場合、建て替えや新築を行う際、4mの幅員を 確保するため敷地を公共の道路として提供するため、 接道から敷地を後退させるセットバックが必要となるのです。
未分筆私道を非課税認定するために必要なこと
東京都23区において、 建築基準法第42条第２項等の拡幅部分については「 拡幅部分と敷地が塀等により明確に区分され、かつ、 当該部分を庭等に積極的に利用していない場合に限り、 舗装等の道路整備が未了であっても」 非課税を適用することとしています。
“明確な区分”とは具体的にどのようなものをいうかというと、 客観的に見て、住宅の敷地と道路部分が明確にわかる、 半永久的な目印があるかどうかです。
まどろっこしいですが、具体的には、 このような写真にある区分です。
住宅敷地と区分されて既存道路と一体で利用されいることがわかり ますね。
このような状態であれば、 土地をわざわざ分割して登記しなくても「道路非課税」 として認定することができます。
区分がわかるのであれば、ゴムでもタイルでも植栽でも構いません。
なお、非課税にするためには「固定資産税・ 都市計画税非課税申告書」を記載し提出しなければなりません。
その際、道路提供部分の面積も申告しなければならないので、 申告面積の根拠となる図面や道路部分がわかる求積図も併せて提出 します。
どうしても図面等がない場合、 申告者本人が求積図をかいて提出することも可能です。
ですので、図面がないから・・・ ずいぶん前のセットバックだから・・・
とあきらめないでください。
あくまでも申告制なので、 現地と求積図及び面積に大きな齟齬がなければ非課税を適用できます。
（ 都税事務所の職員も測量技術があるわけではないので数平米の誤差 はわからないんですよね。）
所有の土地が、42条2項道路に面し、かつ、 住宅敷地と道路部分が明確に区分されている場合は「道路非課税」 に該当する可能性があります。
ちなみに、住宅敷地と言ってきましたが、同様の条件であれば、 駐車場敷地や店舗・ 事務所の敷地であっても非課税認定することは可能です。
まずは、自身の納税通知書を確認し、 非課税になっているか否かを確認してみてください。
平米数や土地の所在にもよりますが、 年間の税負担が軽くなるのであれば
申告は手間ですが、やってみるだけの価値はあると思います。
さて、次回は、 土地を駐車場として利用する場合のお得な使い方をお話しします。
ご清聴いただきありがとうございました。
土地管理！住宅の建替えで損をしないために知っておきたいこと！
こんにちは。ご無沙汰しております。
さて、今回から固定資産税・都市計画税の土地の税金について深く掘り下げていきたいと思います。
「住宅用地」と「非住宅用地」
土地の固定資産税において知っておかなければならないことはいくつかありますが、税額に直接、大きくかかわてくるのが「認定」です。
土地の固定資産税における認定は大きく分けて「住宅用地」と「非住宅用地」があります。
「住宅用地」とは、専ら人の居住の用に供していること、を指します。
つまり、一般的な居宅やマンション、アパートといった共同住宅がそれにあたります。
「非住宅用地」とは、その反対で住宅の用途として利用していない土地を指します。
例として、契約駐車場、店舗・事務所建物敷地、空地などです。
ちなみに、住宅を建築中の敷地も「非住宅用地」になります。
住宅を建てるための敷地なのに「非」住宅になってしまうのはなんだか腑に落ちませんが
あくまで、住宅として衣食住が整い、生活が営めると客観的に判断された場合、
「住宅用地」と認定されます。
まどろっこしい言い方ですね。
では、その判断基準は何になるかというと、ずばり
新築居宅の 登記原因日 です。
家屋を新築または滅失した場合、各自治体の登記機関（法務局）に
必要書類を添付し届け出ます。
その時に、登記するに至った原因の日にち、
つまり 登記原因日 も登録することになります。
その日付が賦課期日（1月1日）をまたぐか否かで1年間のその土地の認定が決まります。
「住宅用地」「非住宅用地」の認定が変わるだけで
税額がおおよそ3倍から4倍ほど違ってくるので不動産を所有している方にとっては大変重要な事項になります。
先ほどもお伝えしましたが、住宅を建築中の土地については「住宅用地」として認定することができません。
よって、「住宅建替え中でも住宅用地として認定できるか」という問いの答えは「いいえ」です。
しかし、東京都23区ではある一定の条件をすべてクリアすることで
その答えを「はい」にすることができます。
「はい」にするための特例条件を 土地の建替え特例 と言います。
建替え特例の要件
賦課期日をまたいでの住宅建築中の土地のついて
翌年度も継続して住宅用地の特例を受けるための条件は以下4点です。
①当該年度の前年度に係る賦課期日において住宅用地であったこと。
②当該年度に係る賦課期日において、住宅の新築工事に着手していること。
または、当該年度に係る賦課期日において、建築主事又は指定確認検査機関が住宅の新築に関する確認申請書を受領していることが受領印等により確認でき、かつ、当該年度に係る賦課期日後の３月末日までに住宅の新築工事に着手している場合には、これに含めて取り扱う。ただし、事前審査や事前相談における確認申請関係書類の受領時の受領印等は、上記にいう受領印等に含めない。
③住宅の建替えが、当該年度の前年度に係る賦課期日における建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われていること。
なお、同一の敷地において行われているとは、建替え前の住宅の敷地の一部を含めて住宅の建替えが行われている場合も該当するが、本取扱いを適用する土地の範囲は、建替え前の住宅の敷地を限度とする。したがって、建替えにより、新たに住宅の敷地となる土地については、特例を適用しない。
④住宅の建替えが、当該年度の前年度に係る賦課期日における建替え前の住宅の所有者と同一の者により行われていること。
なお、以下に該当する場合は、同一の者により行われているものとして取り扱う。
・建替え前の住宅の所有者の親族（民法第725条）が住宅の建替えを行っている場合
・建替え前の住宅の所有者が法人であり、当該法人を合併した法人が住宅の建替えを行っている場合
・建替え前の住宅の所有者の持分を含む共有者が住宅の建替えを行っている場合
・建替え前の住宅の所有者が当該年度に係る賦課期日における建築主との等価交換方式等によって住宅完成後直ちに住宅を取得する場合
・建替え前の家屋（補充）課税台帳登録者以外の実質の住宅の所有者が住宅の建替えを行っている場合
例
令和2年度中に取り壊し、令和3年度も住宅用地の建替え特例を受けることが可能な場合。
①令和2年1月1日時点において住宅用地であったこと。
→令和2年度の納税通知書で確認できます。
②令和3年1月1日時点において、住宅の新築工事に着手していること。
または、建築主事又は指定確認検査機関が住宅の新築に関する確認申請書を令和2年12月31日までに受領していることが受領印等により確認でき、かつ、令和3年３月末日までに住宅の新築工事に着手していること。
→地鎮祭や地盤改良工事は含まれないので注意が必要です。
あくまでも、新築家屋を建築するために着手していることが確認できなりません。
③住宅の建替えが、建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われていること。
→新築するために買い増しした土地や、所有していた土地の庭または空き地に建築する場合は、特例に該当しません。
④新築家屋の建築主が、令和2年1月1日時点の建替え前の住宅の所有者と同一、または親族であること。
→建築主が複数人である場合、その中の一人でも建替え前の住宅の所有者が含まれていたら該当します。反対に、建替え前の住宅の所有者が複数人でその中の一人が建築主になった場合も該当します。
建替え特例に該当するかいなかは税負担に大きく関わるため大変重要です。
しかし、特例要件は複雑になっているためよくわからない、という方が多いと思います。
該当する可能性がある場合は、あらかじめ、所有不動産の都税事務所に問い合わせることをおすすめします。
少しでも皆様のお役に立てたら嬉しいです。
さて、次回は道路非課税とセットバックについてお話します。
本日もご清聴いただきありがとうございました。
山形のだし ファン多いよね😋💓これは、だしに使う昆布なのでナスとかきゅうりは入ってないから注意してね！！#ごちそう #おうち時間充実 #Zip! #なっとう昆布 #そのままご飯にかけても美味しいよ #朝ごはん https://t.co/97rfuMONEh
— Hanna✾楽天room..in！ (@Hanna14324775) 2020年9月20日
「東京都感染拡大防止協力金」について
「感染拡大防止協力金」
新型コロナウイルス感染拡大防止のため、東京都の要請や協力依頼に応じて、施設・店舗等の使用停止い全面的に協力した中小の事業者に対し、協力金を支給。
支給額
５０万円（２店舗以上有する事業者は１００万円）
対象要件
「東京都における緊急事態措置等」により、休止や営業時間短縮の要請等を受けた施設を運営する中小企業及び個人事業主
▹東京都の要請等の対象となる施設について、その運営を行う事業者。
▹緊急事態措置以前に、開業しており、営業の実態がある事業者。
▹都内の事業所の休業等を行った場合、都外に本社がある事業者も対象。
▹100㎡以下の施設であっても、休業を行った場合には支給対象。
緊急事態措置期間中（令和２年４月11日から５月６日まで）に休業等の要請等に全面的に協力した中小企業及び個人事業主
▷飲食店等の食事提供施設における営業時間短縮とは、夜20時から翌朝5時までの夜間時間帯の営業自粛に向け、営業時間を短縮すること。
▷全面的な協力とは、緊急事態措置の全期間、要請等に応じて休業等を行っていることが基本となるが、少なくとも令和2年4月16日から5月6日までの期間において休業（飲食店等の食事提供施設の場合は営業時間の短縮）に協力すること。
お問い合わせ
「東京都緊急事態措置等・感染拡大防止協力金相談センター」
開設時間 ９時～19時（土日祝日を含む毎日） 電話番号 03－5388－0567
申請手続き
申請受付期間
令和2年4月22日（水）から6月15日（月）
申請方法
① 専用ホームページから電子申請（URL:https://www.tokyo-kyugyo.com）
② 郵送または受付機関に持参（各区の都税事務所・支所）
（宛先）
〒163-8697 東京都新宿区西新宿2-8-1 都庁第一本庁舎
東京都感染拡大防止協力金 申請受付
※切手を貼付の上、裏面には差出人の住所及び氏名を必ずご記載ください。
申請必要書類
① 協力金申請書（都庁、各区の都税事務所・支所、都内区市町村役場）
② 営業実態が確認できる書類
例：確定申告書の写し、直近の帳簿、営業許可証の写し 等
③ 休業の状況が確認できる書類
例：事業収入額が記した帳簿の写し、休業期間等を告知するホームページ・広告類の写し 等
④ 誓約書
協力事業者の紹介
要請・依頼への協力事業者として、施設名（屋号）を都のホームページで紹介。
支給の決定
申請書類を受理した後、その内容を審査の上、適正と認められるときは協力金を支給します。本協力金の支給開始は５月上旬を予定。
固定資産税のあれこれ
こんにちは。
前回までは納税通知書に記載の課税情報について解説しました。
今回は、
固定資産税を納めるべきものとは誰か。また、
令和２ 年度の固定資産税について説明すると、令和２ 年１ 月１ 日を賦課期日として、同日現在、
令和２ 年４ 月１ 日から始まる年度分の税として賦課します。
同じように、年税になるので、
したがって、
は地方税法上は規定されておらず、
死亡者に対する課税について
地方税法第９ 条（ 相続による納税義務の承継）の規定は、
さらに、法第９ 条の２ 第４ 項の規定により、賦課処分等書類の送達を要件とするもので、
に対してされたものとみなされるものであることから、
なお、賦課期日（１月１日）前に死亡した者に対する賦課は法第９ 条の規定は適用されず、地方税法第343条第２ 項後段の規定により
「現に所有している者」を新たに認定することとなるので、
固定資産税の納期を分けているのはなぜか。その納期、
固定資産税の納期は、
納税通知書は、平成10年度定期課税から毎年原則として６ 月１ 日に発付しており、令和２ 年度においては６ 月１ 日の予定となっています。
令和２ 年度の固定資産税の各期の納期及び納期限について
令和２ 年度の納期と納期限は次の表のとおりです（ 地方税法第20条の５ 第２ 項及び東京都都税条例第129条第１ 項）。
第１ 期の納期を条例で平成10年度から６ 月に変更した理由
５ 月納期では、３ 月期決算の法人の法人事業税・
また、平成10年度から納期前納付に係る報奨金を廃止したことに
平成10年度から報奨金が廃止された理由。
報奨金は、昭和25年に戦後の混乱した社会情勢と不安定な経済状
固定資産税に係る報奨金について東京都（ 特別区） においては、
(1) 徴収率が約99％ と高く、制度創設時の目的はおおむね達成されたこと。
(2) 近年の低金利の中で、約５ ％ もの利回りに相当する報奨金を交付する制度を継続する必要性が薄
(3) 他団体における報奨金の取扱いとの均衡を図ったこと。
などの理由により、平成10年度から廃止されました。
なお、平成11年度から、東京都（ 多摩地域）の全26市が固定資産税の報奨金を廃止しており、
固定資産税の全期用納付書で納付する場合、
全期用納付書は、地方税法第365条第１ 項及び東京都都税条例第132条に規定された納期前納付用の納付
全期用納付書には使用期限等についての規定はなく、第１ 期納期限を過ぎても金融機関等で納付することができるが、第１ 期納期限以降に納付された場合は、
また、全期用納付書で納付する場合の納期限については、
納税義務者ごとに名寄せする根拠。
法第364条第２ 項の規定は「
免税点の適用が異なる資産ごとに、
また、法第387条の規定では土地・
法第351条に規定する免税点未満であるか否かの判定や法第20
（ 固定資産税逐条解説 固定資産税務研究会編）。
筆頭者の選定基準について。
東京都（ 特別区）においては、土地又は家屋の所有権が共有の場合には、
不動産登記簿等に最初に登記、
共有物に係る固定資産税等について、
共有物に係る固定資産税等については、
法第10条の２ の規定により、
しかし、共有形態の複雑な変化や、個人意識の高まりから、
東京都（ 特別区）においては、平成11年度の定期課税分より、「
この制度は、連帯納税義務による納付の困難性に着目したもので、
共有者全員に対して納税の告知及び共有者各自の持分に応じた額の
なお、この制度の適用によって、
固定資産税・都市計画税の納税通知書の再発行ができない理由。
法第13 条及び同法第364 条により、納税通知書は、納税通知書の名宛人に「
事務所長により賦課処分されたという法的効果が発生する。
税義務者に２ 回賦課処分を行ったことになるため、
また、課税明細書（ 償却資産については送付していない。）は、法第364 条第３ 項及び第４ 項により、土地又は家屋に対して固定資産税を徴収する場合に、
て送付するものであることから、これのみを再発行・
課税明細書の内容を再度確認する場合、
（課税明細書と名寄帳は記載内容がほぼ同じ。違いは、
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空き家を活用した新たなビジネスへの挑戦支援
先日、ツイッターでつぶやいていた空き家問題について
東京都では、起業家と空き家をつなぐコーディネーターを募集しているとの報道を
確認したのでこちらでも紹介させていただこうと思います。
東京都による空き家を活用した新たなビジネスへの挑戦支援
1 募集時期等
申請事前連絡期間
令和2年4月13日（月曜日）～4月23日（木曜日）
（申請を希望される方は、上記期間内にEメールで事前の連絡が必要になります。）
申請書提出期間
令和2年4月20日（月曜日）～4月24日（金曜日）（郵送・必着）
※簡易書留、レターパック等配達記録が残る方法で送付してください。
応募対象となる事業プラン
都内の空き家を活用した事業プランで下記の全てに該当するもの。
ただし、平成30年度起業家による空き家活用モデル事業募集終了日（平成30年９月28日（金））までに事業を開始しているプランを除きます。
(1) 新たな空き家の利活用としてモデルとなるような事業プランであること。
(2) 令和２年度中に事業プランを実施する見込みが立っていること。
(3) 活用する空き家が具体的に決まっており、申請する事業プランを実施することについて空き家所有者から合意を得ていること。
(4) 活用する空き家が申請時点、または、事業に着手した時点で過去６か月以上の間使用実績がない空き家（戸建て住宅（店舗併用住宅を除く。））であること。
(5) 活用する空き家の建物所有者と土地所有者が同一であること。
(6) 令和元年中に活用
審査会
令和2年5月14日（木曜日）
採択者決定
令和2年5月下旬頃
2 事業概要
申請資格者
宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）第3条に基づく宅地建物取引業の免許を有する法人
・都内の中小企業者の内、法人登記又は開業の届出を行ってから５年未満の法人及び個人
・法人登記を行ってから５年未満の都内の特定非営利活動法人
※法人の場合は本店の所在地もしくは主たる事務所が都内に登記されている必要があります。
個人の場合は都内の所在地を主たる事業所等として届出されている必要があります。
実施する事業内容
1.無料の相談窓口を東京都内に設置し、相談員を配置（令和2年6月頃から令和3年3月中旬頃まで）
2.起業家からの賃貸借等が可能な空き家物件に関する相談対応
3.起業家の空き家を活用した事業プランに適した空き家物件の紹介
4.紹介した空き家の所有者等と起業家間の賃貸借契約等の締結に向けた各種調整
5.起業家からの相談内容を報告書に取りまとめ、東京都に提出
※紹介する空き家物件は、「概ね1か月以上の使用実績が無い都内の戸建て住宅」が対象となります。
補助金
都が指定する以下の報告書の提出件数に応じて補助金を交付します
1.空き家を紹介し、契約締結等まで至ったもの⇒50,000円
2.空き家を紹介し、所有者等と調整したが不調となったもの⇒25,000円
3.空き家を紹介したが所有者等との調整まで至らなかったもの⇒10,000円
起業家への助成金
創業助成事業の申請受付時期は１２月上旬を予定。
助成対象期間：交付決定日から１年以上最長２年
助成限度額：３００万円（下限１００万円）、助成率：３分の２
対象経費：従業員人件費、賃借料、広告費等、創業期に必要な経費の一部採択件数
応募書類の提出先及び事前連絡メールの送付先
東京都産業労働局商工部創業支援課
〒163-8001 東京都新宿区西新宿２－８－１ 東京都庁第一本庁舎2０階中央
TEL ０３－５３２０－４７６３
E-mail S0000474＠section.metro.tokyo.jp
申請をする前段階からの事務が必要になるため、かなりの手間はかかりますが
今後も増え続けるであろう「空き家」を有効活用できるきっかけになれることと思います。
自身でリノベーションしたり利用用途を考えたりするのは楽しそうですね。
固定資産税・都市計画税について（不服申し立て制度）
今回は、価格等に不満がある場合の申し立ての方法について解説します。
不服の申し立て方法は、「審査の申出」と「審査請求」の2種類があります。申し立て方法を誤ると申し立て事項の審査自体してもらえなくなるので注意が必要です。
(1) 審査の申出
ア 審査の申出ができる事項
固定資産課税台帳に登録された価格とされています（ 地方税法第432条第１ 項）。
なお、令和２年度は、3年に1度の評価替え年度には当たらないため、次のものが審査の申出の対象となります。
① 令和2年度において新たに固定資産税を課することとなった土地及び家屋で、当該土地又は家屋に類似する土地又は家屋の基準年度の価格に比準して決定した価格。
② 土地の地目変換及び家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情がある土地及び家屋で当該土地又は家屋に類似する土地又は家屋の基準年度の価格に比準して決定した価格。
③ 土地の地目変換、家屋の改築又は損壊その他これらに類する特別の事情を申し立てる場合。
④ 地方税法附則第17条の２ 第１ 項の規定の適用を受ける土地の修正価格。
＊ ただし、審査の申出の理由は、修正に関する部分に限定される。
⑤ 法附則第17条の２ 第１ 項の規定の適用を受けるべきものであることを申し立てる場合。
宅地の価格の下落状況の把握（地方税法附則第17条の2）
宅地の価格について、国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号) 宅地の価格について、国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号)による都道府県地価調査及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑による都道府県地価調査及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価を活用し、平成29年１月１日から平成3１年７月１日までの下落状定評価を活用するものとする。
つまり、半年間の下落率を反映するために設けられる「修正率」に不服がある場合。
⑥ 法第417条第１ 項※の規定により価格を決定又は修正した場合
※固定資産の価格等の登録がなされていないこと又は登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合においては、直ちに固定資産課税台帳に登録された類似の固定資産の価格と均衡を失しないように価格等を決定し、又は決定された価格等を修正して、これを固定資産課税台帳に登録しなければならない。
つまり、評価替え年度ではないが、価格を修正又は新たに価格がつけられたもの。
イ 審査の申出をすることができる期間
定期課税分（ 調定前訂正処理分含む。）については、固定資産の価格等を固定資産課税台帳に登録した旨の公示の日（ 東京都（ 特別区）の場合、令和２ 年度は令和２ 年４ 月１ 日） 又は法第417条第１ 項の通知を受けた日から納税通知書の交付を受けた日
後３ 月までの間（ 法第432条第１ 項）。この３ 月という期間は、民法第143条に基づき、暦に従って計算する（ 以下同じ。）。
随時課税分については、法第417条第１ 項の通知を受けた日から３ 月以内（ 法第432条第１ 項）。
６月に発送される「納税通知書」により価格を確認した場合は、同年９月の第１週目までが期限となります。
ウ 審査申出書の提出
固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合、文書をもって、東京都固定資産評価審査委員会（ 以下「審査委員会」という。）
に審査の申出をすることができる（ 法第432条第１ 項）。
審査の申出は、審査申出書（ 東京都固定資産評価審査委員会規程様式(1)「土地」、(2)「家屋」、(3)「償却資産」）を正副２ 通提出して行う（ 東京都固定資産評価審査委員会規程第８ 条）。
エ 提出先
〒163-8001 東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
東京都固定資産評価審査委員会
電話 03（5388）3005
審査申出書は、当該審査の申出に係る固定資産所在地の区域を所管する都税事務所長を経由して審査委員会に提出することができる。
(2) 審査請求
ア 審査請求ができる事項
賦課についての不服がある場合は、審査請求を行うことができる。ただし、審査の申出事項である価格についての不服を審査請求の理由とすることはできない。
不服の理由としては、「非課税にすべき。」、「住宅用地と認定すべき。」といったものがある。
イ 審査請求ができる期間
処分があったことを知った日（ 納税通知書等が到達した日）の翌日から起算して３月以内
ウ 審査請求書の提出
固定資産税及び都市計画税における審査請求は、審査庁である都知事に審査請求書を提出することにより行う。
行政不服審査法では、特に様式は定められていないため、審査請求書には行政不服審査法第19条等に掲げる事項を記載していれば任意の様式でも構わない。
エ 提出先
〒163-8001 東京都新宿区西新宿２丁目８番１号
東京都総務局総務部法務課審査庁ライン
電話 03（5388）2498
審査請求書を審査庁に提出する際は、正副２ 通を作成し下記へ提出する。
審査請求書も賦課処分を行った処分庁である都税事務所長を経由して審査庁に提出することができる。
不服申立先の選択
固定資産税について不服を申し立てる場合、
・「価格についての不服」は審査の申出
・「価格以外の不服」は審査請求
です。具体的には、
○「審査の申出」に該当する不服
・路線価がおかしい
・地積が異なる
＊「地積」は「価格」とは別に課税台帳に登録されます（地方税法３８１条１項、不動産登記法３４条１項４号）。しかし、地積についての不服とは、「地積が異なっていることにより価格に問題がある」という趣旨と解されるため、「地積についての不服」は「価格についての不服」となります。
・地目が異なる
＊「地目」も「価格」とは別の台帳登録事項ですが、「地積」と同じ理由により、審査の申出事項となります。
不動産登記規則第100条によれば、地積は、水平投影面積により、㎡を単位として定め、 1㎡の100分の1（宅地及び鉱泉地以外の土地で10㎡を超えるものについては、1㎡）未満の端数は、 切り捨てることとされています。
つまり、登記地目を「公衆用道路」「学校用地」「墓地」「境内地」等とした場合は10㎡未満を課税しません。
よって、認定地目の誤りがあると課税面積にも影響が出ます。
・建物が古くなったので価格を下げてほしい
・評点項目「○○」に関する補正係数がおかしい
○「審査請求」に該当する不服
・住宅用地の特例が適用されていない
・非課税に該当する資産が課税された
・課税客体が存在しないのに課税された
・区分所有家屋一棟の税額について、区分所有者ごとに按分した税額が高い
＊ 区分所有家屋について、地方税法では一棟の固定資産税額を専有床面積割合で按分した税額を各区分所有者が納付すべき税額としています（法３５２条１項）。しかし、東京都の実務では、一棟についての単位当たり再建築費評点数に各区分所有者の床面積を乗じて「各専有部分の評価相当額」とし、これに税率を乗じて各区分所有者の固定資産税額としています。
よって、「各専有部分の評価額」は地方税法上の概念ではありません。
区分所有者からの不服については、「一棟の価格」の不服は審査の申出、区分所有者ごとに按分した税額、按分の基礎となった専有部分の床面積割合の不服は審査請求となることに留意してください（課税事務提要 第２章第１２節第１）。
申し立て制度の流れ
固定資産評価審査委員会とは。
固定資産評価審査委員会とは、固定資産課税台帳に登録された価格に関する不服を審査決定するため設置された行政委員会です（ 地方自治法第180条の５ 第３ 項、法第423条第１ 項及び東京都都税条例第140条第１ 項）。
東京都固定資産評価審査委員会の委員は、都議会の同意を得て、都知事が選任します（法第423条第３ 項）。
東京都固定資産評価審査委員会の委員は、不動産鑑定、建築、法曹、税務会計及び行政経験の各分野から選任されている。現在、９ 名の委員がおり、３ つの審査会に分かれて審査決定を行っています。
不服の申し立てを行う際は、提出先や記載内容に誤りがあるといけないので不動産を所管する都政事務所に確認したうえで提出することをお勧めします。
次回は、固定資産税・都市計画税の納税通知書発行にあたり、納税義務者や納付等に関する事項について解説します。
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